La mayoría de los constructores y de los proveedores del componente hacen un trabajo marginal del cálculo verdad, cargado completamente, el coste total al comparar diversos métodos. Es hora de remediar eso
Coste total: La única cosa que importa
Antes de que nos traslademos encendido a los factores que comprenden el modelo, enfrentamos a un comandante, obstáculo obstinado: la práctica continua de la compra en la oferta de precio solamente, para la cual no hay discusión viable.
La mayoría de los constructores y de los “proveedores componentes” hacen, en el mejor de los casos, un trabajo marginal del cálculo verdad, coste completamente cargado, total al comparar métodos de la construcción. Si usted no puede ir más allá de precio de puja a considerar coste total, es imposible hacer una determinación justa, exacta de la opción correcta. Con la oferta de precio solamente, usted conoce apenas una cosa: Sus números son incorrectos. El coste total es la única cosa que importa.
Ahora que estamos todos en la sincronización en búsqueda del coste total, consideremos los factores para utilizar al comparar la construcción in situ tradicional a los métodos del apagado-sitio. Aquí está el objeto list actual, y-con entrada de lectores y los colegas-Yo esperan que cambie. El punto inicial es el coste total verdadero de sus métodos actuales de la construcción comparados con nueva haber entregado, erigió el coste de cualesquiera técnicas del apagado-sitio usted está considerando. Esto exige un estudio ninguno-BS de cada categoría.
Considere estos 12 factores al comparar Sitio-construido contra la construcción del Apagado-sitio
1. ahorros del Ciclo-tiempo
Esta medida requiere la honradez brutal sobre su duración de ciclo actual real, no qué el horario de papel dice. Embromar usted mismo aquí arruina los datos e invalida la comparación coste. Los proveedores tienden a sobrestimar los días ahorrados de usar sus sistemas del apagado-sitio; los constructores tienden al debajo-informe el número real de días del horario. Haga frente a los hechos brutales y calcule el valor. Poco conocimientos técnicos. La calculadora del Ahorrar-día de TrueNorth ayudará (véase el extremo de este artículo para conseguir una copia). Los dólares del ahorrar-día solamente son a menudo bastante justificar el cambio a los métodos de producción del apagado-sitio.
2. Ahorros materiales directos
Si usted utiliza a socios comerciales de llavero, este número se puede enterrar en sus ofertas, pero es esencial destaparlo. Los paneles de pared, por ejemplo, deben ahorrar absolutamente en su despegue de la madera de construcción, con todo es común considerar que basura de los fabricantes lo hace del panel como mucho material con overbuilding como los palillo-fundadores peores. Exceso de los reyes, de los enchufes, y de los lisiados deben ser la excepción, no la regla, al igual que los jefes de gran tamaño o ésos no necesarios simplemente. ¿No deben las plantas del panel ser los líderes aquí en la ingeniería de valor? ¡Desafíelas! Su oferta de primer paso puede caer substancialmente si usted fuerza el problema, y el panelization apenas pudo trabajar repentinamente.
3. Ahorros de trabajo directos
Los bragueros del tejado, los paneles de pared, y otros componentes del prebuilt ahorran indiscutiblemente el trabajo para los fundadores aunque los ajustes hechos una oferta en mercados palillo-construidos son duros de venir por-inicial. Sino ir a un mercado dominado por los bragueros dirigidos y pedir a un fundador a la palillo-estructura sus tejados y le consiguen un aumento de precios inmediato y sustancial. Puede tomar tiempo y educación, tan ser paciente. Usted no puede ver esos ahorros al principio, pero después de algunos meses, los fundadores aprenden que cuánta hora ahorran, y la gran mayoría ajustador que usted no consigue quizá el aumento siguiente lo hacen sus competidores.
4. Ahorros del trabajo directo y del material, con excepción del fundador
Al cambiar de los tejados palillo-construidos a los bragueros fábrica-construidos, los constructores descomponen en factores típicamente hacia fuera el trabajo para la estructura de tejado sí mismo. Qué él falta a menudo son las reducciones coste potenciales para otros aspectos de la estructura, a saber los materiales y el trabajo requeridos no más para que las transferencias de la punto-carga y pies de página más gruesos de la fundación lleven un marco palillo-construido del tejado. Semejantemente, los bragueros de la web ahorran su considerable trabajo de los mechanicals. Descuide esos costes, y sus comparaciones son no buenas.
5. Ahorros inútiles in situ de la reducción
Además del contenedor, de los constructores comunes del sitio recoger y quitar la basura en gran medida. En nuestra práctica, hemos aprendido nunca aceptar primero-nos ruborizamos los números, pues hay generalmente costes adicionales se fue uncounted. Las encuestas muestran que los costes típicos de la recogida de residuos y del retiro hacen un promedio de $1.500 por unidad, sin embargo, y la construcción del apagado-sitio puede reducir absolutamente eso. Las figuras de los ahorros varían a partir el 15 por ciento al 65 por ciento dependiendo de hasta dónde usted ir, así que cava profundamente en sus números. Como prima, sus sitios del trabajo son más limpios, algo negocia, los inspectores, vecinos, y los clientes aman.
6. Constructor admin y ahorros de arriba
Apenas cualquier persona mide esto, pero puede estar lejos más dólares que usted realiza. Calcule la reducción coste en la compra y cargar en cuenta con la reducción del número de proveedores y los comercios para mantener actual su sistema y el número de órdenes, de facturas, y de controles que usted debe procesar.
7. reducción del Planear-viaje
Para cada proveedor y comercio en su proceso actual, calcule el número de viajes requeridos para hacer el trabajo. Ese solo revelará. Ahora calcule el coste total de esos viajes. La plantilla de Excel de la calculadora del Viaje-coste de TrueNorth hará este fácil. (Véase abajo para una copia libre.) Ahora calcule la reducción en viajes previstos con el uso de las técnicas de fabricación del apagado-sitio y compare los dos. Es una revelación.
8. reducción del Perder-viaje
Esto es muy diferente de la reducción del planear-viaje, y tenemos datos fríos, duros que muestran que el coste de viajes perdidos hace un promedio de un $10K conservador por unidad, con $12K a $15K un número más realista. Con todo casi ningunos constructores seguir y calcular el número y el valor de perder-o de otra manera qué debe ser innecesario-viajes a los solares para los proveedores y los comercios. Ellos no entienden que el impacto o ellos no sabe medir lo, o ambos. (Una vez más nuestra calculadora del Viaje-coste le ayudará a calcularlo.) Una vez que usted clava ese coste, determine cuántos métodos perdidos del apagado-sitio de los viajes pueden eliminar. Lo garantizo que es perceptiblemente mayor que usted se imaginaba.
9. Reducción de VPO
Si usted lo llama VPO, FPO, EPO, o apenas variación, es una epidemia a escala nacional y ladrón primario del margen en la industria inmobiliaria. Todo en trabajo, material, y los gastos indirectos de acompañamiento generados después de un comienzo de vivienda es variación. Período. Incluso si a usted son simplemente selecciones del cliente, son las variaciones que le cuestan, así como sus proveedores y comercios. Tengo todavía encontrar un solo constructor que mida la variación completamente y correctamente, pero hago su mejor y calcular cuánto será eliminado con técnicas del edificio del apagado-sitio, tales como breves plazos calientes para la madera de construcción, viajes adicionales para el fundador, y daño in situ reducido, entre otros.
10. Reducción de proceso de la reanudación
Éste es otro difícil a calcular porque nadie lo mide, con todo no hay márgenes de negación sufre como consecuencia. Cualquier reanudación hecha antes del cierre es una pérdida para todos. Mira fijamente este factor abajo difícilmente, utiliza su personal de campo para derivar estimaciones del coste sobre todo enterrado, y calcula un valor del dólar para cuánto puede ser ahorrada.
11. Reducción de la garantía
Todavía encontramos los constructores que fallan siguen a exactamente y totalmente la garantía del poste-cierre por frecuencia y coste de cada artículo. Cualquier cosa menos y usted faltan el impacto completo. Suponiéndole tenga esos datos, hacen una estimación realista de cuánto usted ahorrará aplicando diversas tecnologías de fabricación. La mayoría deben ayudar a reducir llamadas y costes de la garantía y recuerdan: El factor costado más grande aquí es el impacto de las llamadas de la garantía en la satisfacción del cliente. Es casi imposible medir exactamente, pero debe ser tenido en cuenta.
12. Requisitos de equipo
Hoy, grúas, bombas, y el otro equipo de material-dirección está por todas partes, así que es dominante calcular la diferencia en costes de equipo entre los métodos tradicionales y el apagado-sitio acercamientos. Los costes adicionales variarán de inconsecuente a los trato-trituradores.